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Macau Periodical Index (澳門期刊論文索引)
- Author
- Santos, Duarte
- Title
- O regime jurídico da propriedade horizontal em Macau: alterações decorrentes da Lei n.º 14/2017
- Journal Name
- Universidade de Macau : Boletim da Faculdade de Direito = 法律學院學報
- Pub. Info
- 2024, No. 56, pp. 229-257
- Link
- https://fll.um.edu.mo/wp-content/uploads/2025/10/Duarte-Santos.pdf
- Keyword
- Código civil；propriedade horizontal；condomínio；fracção autónoma；partes comuns
- Abstract
- A constituição de edifícios em regime de propriedade horizontal é uma consequência inevitável das sociedades modernas, concentradas em grandes centros populacionais, por vezes exíguos e densamente povoados, que obrigam a soluções que permitam maximizar o espaço existente e preencher as necessidades daqueles que neles habitam, facultando-lhes um acesso à propriedade e à habitação que de outro modo não conseguiriam obter.A pequena dimensão territorial da Região e a sua elevada densidade populacional fazem de Macau um terreno propício para o desenvolvimento da propriedade horizontal e a consequente construção em altura, formando-se grandes blocos de edifícios, com centenas – e, em alguns casos, milhares – de apartamentos, a que acrescem lugares de estacionamento e fracções destinadas ao comércio e outras actividades, e onde convivem diariamente, a qualquer hora do dia ou da noite, um número incalculável de pessoas, por vezes em condições bem precárias e sem qualquer privacidade.Previsto no artigo 2335.° do Código Civil de 1867, foi no artigo 30.° da Lei n.° 2030, de 22 de junho de 1948, que o legislador estabeleceu a necessidade de regulamentar aquele preceito, o que só veio a acontecer com a aprovação do Decreto-Lei n.° 40333, de 14 de outubro de 1955. A matéria transitou depois para os artigos 1414.° a 1438.° do Código Civil de 1966.Só com o Decreto-Lei n.° 31/85/M, de 13 de abril, surge uma primeira regulação do regime da propriedade horizontal local, em conjunto com o regime previsto no Código Civil, ambos substituídos depois pela Lei n.° 25/96/M, de 9 de Setembro, que estabeleceu um novo regime jurídico da propriedade horizontal em Macau, mais adequado à realidade local, deixando a matéria de ser regulada no Código Civil então em vigor.Com o novo Código Civil de Macau, aprovado pelo Decreto-Lei n.° 39/99/M, de 2 de Agosto, foi parcialmente revogada a Lei n.° 25/96/M, de 9 de Setembro, passando o regime da propriedade horizontal a figurar, novamente, na sistemática do Código Civil, mais precisamente nos artigos 1313.° a 1372.°, inseridos no Livro III do Código Civil, relativo ao Direito das Coisas.Passados cerca de 10 anos sobre a entrada em vigor do Código Civil de 1999, iniciaram-se os trabalhos de revisão do regime da propriedade horizontal, tendo os mesmos culminado com a aprovação pela AssembLeia Legislativa, em 8 de agosto de 2017, da Lei n.° 14/2017, publicada em Boletim Oficial n.° 34, de 21 de agosto de 2017, em vigor desde 21 de agosto de 2018, a qual teve como principal novidade, na procura de resposta às exigências que resultam do desenvolvimento e das especificidades da RAEM, a opção de inserir o tratamento da administração dos condomínios numa Lei avulsa, retirando do Código Civil a regulação desta matéria, com excepção da que é regulada nas Secções I a III do Capítulo V do Título II do Livro III desse Código (cf. artigos 1313.° a 1326.°), relativa à caracterização, constituição e âmbito da propriedade horizontal. Foram assim revogados os artigos 1327.° a 1336.° e 1338.° a 1372.° do Código Civil.Iniciaremos a presente exposição por um breve enquadramento histórico e principais soluções encontradas nos sucessivos regimes legais que vigoraram e vigoram em Macau, propondo-nos depois discorrer sobre o conceito de propriedade horizontal, enquanto direito real de natureza complexa.Seguidamente, pretendemos debruçarmo-nos sobre as razões que estiveram na origem da opção do legislador de 2017 de retirar do Código Civil a matéria relativa à administração das partes comuns dos condomínios, mantendo, em contrapartida, neste diploma, a regulação da matéria relativa à constituição e conteúdo do direito de propriedade sobre fracções constituídas em propriedade horizontal.Para finalizar, propomos-nos refletir sobre as novidades que a Lei n.° 14/2017 introduziu, e também sobre o que deixou de fora, nomeadamente a vexata questão da personalidade jurídica dos condomínios. Paragraph Headings: 1. Introdução 2. Síntese histórica 3. Código ou Lei avulsa 4. Novidades decorrentes da Lei n.° 14/2017 4.1. AssembLeia geral do condomínio 4.1.1. Convocatória da assembLeia geral do condomínio 4.1.2. Representação dos condóminos na assembLeia 4.1.3. Funcionamento da assembLeia 4.2. Administração do condomínio 4.2.1. Exercício do cargo de administrador 4.2.2. ELeição, exoneração e duração do mandato da administração 4.2.3. Actos praticados em representação dos condóminos 4.3. Dividas por encargos de condomínio anteriores à transmissão da fracção 4.4. Resolução extrajudicial de conflitos 4.5. Outras novidades 5. Questões pendentes 6. Conclusão